Comprar um imóvel em Curitiba parece uma decisão racional.
Planilhas abertas, número na cabeça, visitas marcadas.
Mas, na prática, quase ninguém compra de forma realmente consciente.

A compra de um imóvel é guiada por emoção, pressa e autojustificação,  e é exatamente por isso que tantos compradores se arrependem depois.
Alguns arrependimentos são leves.
Outros custam tempo, dinheiro e paz de espírito.

Este artigo é um alerta estratégico para quem pensa em comprar um imóvel em Curitiba nos próximos meses.
Se você aplicar os pontos a seguir, evita os mesmos erros que vemos repetidamente nas negociações acompanhadas pela Exon Imóveis.

A história que explica tudo: o encantamento da primeira visita

Ricardo, sócio da Exon Imóveis, sempre lembra de um caso que resume onde grande parte dos compradores se perde.

Um cliente visitou um apartamento no Água Verde.
Primeira impressão: luz natural linda, varanda aberta, cheiro de pintura recente, sensação de “é aqui”.
O comprador se apaixonou nos primeiros minutos.

Mas três detalhes foram ignorados:

• a vaga de garagem era tão estreita que ele precisaria manobrar três vezes para estacionar;

• havia um bar a 40 metros dali que deixava a rua com ruído intenso até meia-noite;

• o condomínio estava prestes a iniciar uma obra estrutural que dobraria a taxa por meses.

Nada disso apareceu no primeiro contato.
A ilusão venceu.
A rotina derrubou a decisão.

Esse caso resume o grande erro: comprar por encantamento e descobrir a realidade depois.

Erro 1 — O comprador acha que sabe o que quer… mas está perdido

Esse é o erro mais comum — e o mais perigoso.

A maioria chega com frases como:

• “Quero morar perto de tudo.”

• “Quero sol.”

• “Quero algo pronto.”

• “Quero investir… mas que sirva pra mim também.”

Isso não são critérios.
São desejos vagos que não sustentam uma decisão.

Curitiba tem uma característica que confunde: quase todos os bairros parecem bons.
E isso faz o comprador acreditar que qualquer escolha serve, quando, na prática, cada bairro entrega uma rotina completamente diferente.

Sem clareza de objetivo, o comprador gosta de tudo, visita tudo… e decide mal.

Erro 2 — Visita emocional, sem filtro e sem propósito

Quando o comprador não tem critérios definidos, qualquer visita parece excelente.

Ele vai ao Batel e se encanta com a praticidade.
Vai ao Portão e gosta do custo-benefício.
Vai ao Cabral e vê elegância.
Passa no Água Verde e sente aconchego.
Vê algo no Ecoville e acha o espaço irresistível.

No final, gosta de todos.
E quem gosta de tudo não escolhe nada com precisão.

Visitar imóvel sem filtro é como ir ao mercado com fome:
você sempre compra o que não precisa.

Erro 3 — Pequenos detalhes técnicos que viram desastre depois

Existem detalhes que parecem irrelevantes na visita, mas que são responsáveis por 70% dos arrependimentos.

Os principais:

1. Vaga de garagem ruim

Aperta, travada, com coluna na frente, sem manobra.
É o maior gerador de estresse diário.

2. Barulho noturno

Trânsito intenso, bares, comércios, rota de ônibus, motos acelerando.
Você só descobre à noite, e precisa checar isso.

3. Sol “errado”

Todo mundo quer sol, até descobrir que a sala vira estufa ou que o imóvel fica quente demais no verão.

4. Vizinhança incompatível

O entorno pode parecer tranquilo de dia e virar outro mundo à noite.

5. Condomínio problemático

Dívidas trabalhistas, fundo de reserva zerado, obras iminentes, brigas internas.

São problemas que não aparecem na primeira impressão, mas aparecem na vida real.

Erro 4 — A foto cria uma fantasia; a rotina mostra a verdade

Foto mostra estética.
Rotina mostra sobrevivência.

O anúncio não fala:

• da movimentação real da rua,

• do cheiro do entorno,

• dos vizinhos barulhentos,

• do comércio que abre às 6h,

• de como é caminhar no bairro à noite,

• da iluminação real do apartamento,

• de como é o fluxo da portaria.

A realidade não está na foto.
Está no dia a dia, e o comprador raramente investiga.

Três atitudes eliminam 80% das ilusões:

✔ visitar de manhã e à noite;
✔ dar uma volta completa pela rua;
✔ observar o entorno sem pressa.

Erro 5 — Autoengano sobre o verdadeiro objetivo do imóvel

Essa é a armadilha silenciosa.

O comprador diz:

• “Quero morar… mas quero que seja bom para investir.”

• “Quero status… mas quero preço bom.”

• “Quero algo pronto… mas que tenha potencial de valorização.”

Objetivo híbrido = compra errada.

É impossível encontrar um imóvel que:

• seja ótimo para morar,

• seja extremamente rentável,

• esteja barato,

• tenha status,

• seja perfeito para revenda futura.

Curitiba, com seus bairros charmosos e variados, aumenta esse risco de autoengano.

A regra é simples:

80% do que você precisa é o imóvel certo.
Buscar 100% faz você comprar o que não serve para você.

Erro 6 — Custos ocultos: o vilão que destrói o orçamento

A maioria dos compradores calcula apenas o valor do imóvel e o financiamento.
Mas os vilões estão escondidos.

1. Condomínio que vai subir

Muitos prédios têm:

• obras estruturais previstas,

• dívidas antigas,

• fundo de reserva insuficiente,

• manutenções grandes represadas.

Isso multiplica o condomínio de um mês para o outro.

2. IPTU alto

Curitiba tem regiões com IPTU bem acima do esperado.
Muita gente compra sem entender o impacto anual.

3. Reformas estruturais

Prédios antigos exigem:

• trocar elevador,

• revisão elétrica,

• pintura de fachada,

• adequação hidráulica.

Tudo isso cai no bolso do proprietário.

4. Custos da compra

ITBI + escritura + registro = até 5% do valor do imóvel.

Ricardo sempre resume assim:

“O financiamento cabe no bolso.
As despesas do dia a dia… não.”

Erro 7 — Achar que o corretor do vendedor está do seu lado

Esse talvez seja o erro mais crítico.

O corretor do vendedor tem 3 interesses claros:

1. defender o vendedor;

2. defender o preço;

3. defender sua própria comissão.

E isso não é errado, é o jogo.

O comprador, porém, precisa de alguém que:

• questione o imóvel,

• investigue o entorno,

• identifique problemas,

• critique o preço,

• leia a documentação,

• proteja a decisão.

A frase certa é:

“Vendedor tem pressa.

Comprador precisa ter critério.”