Reforma tributária, CIB e aluguéis em Curitiba: a nova era da fiscalização e como se proteger

Você acha que está tranquilo com seus imóveis alugados em Curitiba? Talvez esteja. Mas o cenário está mudando e rápido. A nova Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, traz no seu bojo o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”.

Em Curitiba, seja você proprietário de imóveis locados o risco de ser fiscalizado aumentou, e muito. Este artigo mostra o que muda, o que está em jogo, e como você, investidor ou locador, pode se preparar hoje.

O que é o CIB e como ele se conecta à reforma tributária

O CIB é um cadastro nacional que organiza, unifica e cruza dados sobre imóveis urbanos e rurais. Ele integra cartórios, prefeituras, a Receita Federal e demais órgãos por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

Por que isso importa para o imposto e o aluguel? Porque com o CIB, o imóvel deixa de ser “invisível” para o Fisco o patrimônio, a renda e o uso ficam sob observação.

Além disso, o CIB está ligado ao projeto dos novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins a partir de 2027.

Resumo da equação: imóvel + aluguel + dados + receita = nova era de fiscalização.

Por que os locadores em Curitiba precisam estar atentos agora

1. A informalidade está com os dias contados

Se você recebe aluguel em dinheiro, faz contrato verbal ou mantém rendimentos fora da declaração, prepare-se: o CIB vai tornar isso arriscado. A Receita passará a cruzar informações entre quem mora, quem paga e quem recebe.

2. Multas e autuações mais duras

Já existem relatos de autuações com multas,  inclusive retroativas para quem manteve rendimentos ocultos.

3. Valor de referência dos imóveis pode pesar

O CIB trará um valor de referência oficial por imóvel, com base no mercado. Essa base poderá ser usada como parâmetro para aluguéis declarados, IPTU, vendas e revisões judiciais.

4. A vantagem competitiva de quem se organiza

Corretoras, administradoras e investidores que se anteciparem ganharão autoridade.

Discurso que vai valer: “Meu aluguel está certo, meus recibos estão organizados, meu contador está pronto”. Em Curitiba, onde muitos operam com carteiras menores, essa preparação pode ser um grande diferencial competitivo.

Um cenário prático para Curitiba e Região Metropolitana

Imagine: você tem dois apartamentos no bairro Água Verde e aluga para estudantes. Recebe parte em dinheiro, parte via Pix sem recibo. Não atualiza contrato há dois anos e nunca revisou o valor. Até hoje parecia tudo certo.

Com o CIB, isso vira vulnerabilidade:

• O cadastro permitirá cruzar dados do imóvel (matrícula, uso, morador) com sua declaração de IR;

• Se o inquilino declarar o aluguel ou o imóvel estiver como locado, a Receita vai perceber;

• Se o valor estiver muito abaixo do padrão regional isso pode gerar questionamentos;

• Com mais de 4 imóveis ou alta renda, você entra no radar de tributação de investidor profissional.

Conclusão: até quem tem poucos imóveis não está livre. A velha regra do “até dois imóveis” não protege mais.

5 erros que podem custar caro ao locador

• Usar conta pessoal para receber aluguéis;

• Ausência de recibos e contratos atualizados;

• Aluguel pago "por fora" ou não declarado integralmente;

• Não revisar contratos e reajustes periodicamente;

• Falta de organização contábil para acompanhar o crescimento da carteira.

Esses erros ampliam a exposição ao CIB e aumentam o risco de autuação.

Como blindar sua carteira de aluguéis em Curitiba

A. Organize contratos e recibos

Atualize contratos, insira cláusulas fiscais e emita recibos para todos os pagamentos. Mantenha um arquivo digital com tudo.

B. Declare corretamente os rendimentos

Mesmo com poucos imóveis, declare os aluguéis no IR. Alinhe os valores com o mercado de Curitiba.

C. Avalie sua estrutura tributária

• 1–2 imóveis: pessoa física organizada pode bastar;

• 4+ imóveis ou alta receita: estude PJ, holding ou outras estruturas.

D. Use o CIB como diferencial

Corretor, administradora ou investidor preparado inspira confiança. Mostre que você está atualizado com as novas regras.

E. Revise anualmente

Planeje uma revisão completa por ano: dados, contratos, valores e documentos fiscais.

Impactos no mercado de Curitiba

• Redução da informalidade;

• Mais liquidez para imóveis bem geridos;

• Corretoras despreparadas perderão espaço;

• Bairros mais flexíveis sofrerão ajustes;

• Proprietários que ignorarem as mudanças pagarão caro.

Verdades e mitos sobre o CIB

Verdade: O CIB vai permitir cruzamento de dados, visibilidade e fiscalização mais precisa.

Mito: O CIB é um novo imposto direto sobre aluguel. Segundo a Receita, não é. Mas ele possibilita autuações mais eficazes.

• Conclusão

Para quem aluga em Curitiba, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) já não é futuro distante é a nova linha de frente da fiscalização. Se você continuar operando como antes, com “jeitinho”, está correndo risco real.

Mas se estruturar agora, você se torna referência: investidor profissional, corretor confiável, proprietário que dorme tranquilo.

Na Exon Imóveis, nosso compromisso é claro: transformar informalidade em autoridade, caos em controle e risco em blindagem. Comece hoje, com clareza e ação porque o mercado pode esperar, mas o Fisco não.

Assinatura Editorial Exon Imóveis – Produção: Ricardo Maciel