Época de chuvas: quais são as responsabilidades do inquilino com telhado, calhas e manutenção do imóvel?

Com a chegada dos períodos de chuva mais intensa, alguns problemas que passam despercebidos durante meses começam a aparecer: calhas transbordando, infiltrações, goteiras, ralos obstruídos e até danos em paredes, forros e móveis.

Em um imóvel alugado, surge então uma dúvida bastante comum: quem é responsável pela manutenção do telhado e das calhas, proprietário ou inquilino?

A resposta exige atenção. Nem todo problema é responsabilidade do inquilino, assim como nem toda manutenção deve ser automaticamente atribuída ao proprietário.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece deveres para os dois lados. Por isso, especialmente na época de chuvas, prevenção, conservação e comunicação rápida são fundamentais para evitar que um problema simples se transforme em um grande prejuízo.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a responsabilidade do inquilino?

O artigo 23 da Lei do Inquilinato estabelece diversas obrigações do locatário durante o período em que ocupa o imóvel.

Entre elas, está o dever de utilizar o imóvel de forma adequada e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.

A legislação também determina que o locatário deve comunicar imediatamente ao locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação seja de responsabilidade do proprietário.

Além disso, quando um dano é provocado pelo próprio inquilino, seus familiares, dependentes, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade, cabe ao locatário providenciar a reparação.

Na prática, isso significa que morar em um imóvel alugado também envolve responsabilidade pela sua conservação cotidiana.

E o que é responsabilidade do proprietário?

A mesma Lei do Inquilinato estabelece obrigações para o locador.

Segundo o artigo 22, o proprietário deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, manter sua forma e destino durante a locação e responder por vícios ou defeitos anteriores à contratação.

Essa diferença é muito importante.

Imagine, por exemplo, um telhado que apresenta infiltração porque sua estrutura está comprometida pelo tempo ou porque já existia um defeito antes da entrada do inquilino.

Nesse cenário, não seria correto simplesmente afirmar que o conserto é responsabilidade do locatário.

Por outro lado, se um problema de conservação que poderia ser percebido não for comunicado e continuar se agravando, ou se houver dano causado pelo uso inadequado, a análise da responsabilidade será diferente.

Por isso, cada situação precisa considerar a origem do problema, o estado inicial do imóvel, a vistoria, o contrato e o que ocorreu durante a locação.

Calhas limpas são uma questão de prevenção

Folhas, galhos, sujeira e outros resíduos podem se acumular nas calhas ao longo do tempo.

Quando chega uma chuva forte, a água encontra dificuldade para escoar. O resultado pode aparecer em forma de transbordamento, infiltração, umidade nas paredes e danos ao imóvel.

A própria Defesa Civil de Curitiba orienta moradores a manterem calhas e ralos limpos como medida preventiva contra os efeitos das chuvas.

Portanto, especialmente em casas, sobrados e imóveis nos quais o morador possui acesso seguro às áreas de manutenção, é importante observar regularmente as condições de calhas, ralos e pontos de escoamento.

Mas atenção: isso não significa subir no telhado ou se colocar em risco.

Quando houver necessidade de trabalho em altura, acesso difícil, troca de telhas ou qualquer intervenção que ofereça risco, o correto é comunicar a imobiliária e avaliar a contratação de profissional capacitado.

Telhado também merece atenção antes das chuvas

Uma pequena telha deslocada ou quebrada pode parecer um problema sem importância em um período seco.

Depois de uma sequência de chuvas, entretanto, aquela pequena abertura pode permitir a entrada de água e provocar danos no forro, pintura, instalações e móveis.

Por isso, alguns sinais nunca devem ser ignorados:

• manchas de umidade no teto ou nas paredes;
• goteiras;
• telhas aparentemente deslocadas;
• calhas transbordando;
• rufos apresentando problemas;
• água acumulada onde normalmente deveria haver escoamento;
• surgimento de mofo ou umidade após chuvas;
• alteração no forro ou pintura próxima ao teto.

Percebeu algum desses sinais? Comunique a imobiliária imediatamente.

Não espere a próxima chuva para descobrir se o problema ficou maior.

O problema nem sempre é a primeira infiltração, pode ser a falta de comunicação

Esse é um ponto importante tanto para proprietários quanto para inquilinos.

Uma infiltração pequena pode indicar um problema cuja solução seja relativamente simples. Porém, se ninguém comunicar e a água continuar entrando durante semanas ou meses, o prejuízo pode aumentar consideravelmente.

A Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer, no artigo 23, inciso IV, o dever do locatário de levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação seja de responsabilidade deste.

Ou seja: mesmo quando o conserto não é responsabilidade do inquilino, comunicar rapidamente o problema é responsabilidade de quem ocupa o imóvel.

Essa comunicação também ajuda a proteger o próprio locatário, pois registra que o problema foi identificado e informado para que as providências necessárias possam ser tomadas.

Antes das chuvas, faça um checklist preventivo no imóvel

A prevenção costuma ser muito mais simples e barata do que reparar os danos depois.

Antes de períodos de chuva intensa, vale observar:

Calhas: existem folhas, sujeira ou outros materiais impedindo o escoamento?

Ralos externos: estão livres e permitindo a passagem da água?

Telhado: existem sinais visíveis de telhas quebradas, deslocadas ou infiltração?

Forro e teto: surgiram manchas, umidade ou sinais de goteira?

Paredes: apareceu alguma mancha nova depois das últimas chuvas?

Quintais e áreas externas: a água está conseguindo escoar normalmente?

Rufos e pontos de encontro do telhado: há algum sinal aparente de entrada de água?

Ao identificar qualquer situação que exija reparo, especialmente estrutural ou trabalho em altura, entre em contato com a imobiliária antes de realizar intervenções por conta própria.

Proprietário e inquilino têm responsabilidades diferentes e ambos precisam prevenir

Uma boa relação de locação não deve começar pela pergunta "quem vai pagar?", mas por outra:

qual é a origem do problema e o que precisa ser feito agora para evitar que o dano aumente?

Problemas estruturais, vícios anteriores à locação e determinadas intervenções necessárias à manutenção do imóvel podem ser responsabilidade do proprietário.

Já o inquilino possui deveres relacionados ao cuidado cotidiano do imóvel, à reparação dos danos que provocar e, principalmente, à comunicação imediata quando identificar defeitos cuja solução caiba ao locador.

É justamente essa cooperação que evita conflitos e preserva o patrimônio.

Está chovendo e apareceu uma infiltração? Não espere

Se você aluga um imóvel administrado pela Exon Imóveis e percebeu goteira, infiltração, transbordamento de calha ou outro problema relacionado às chuvas, entre em contato conosco assim que identificar a situação.

Sempre que possível, registre o problema com fotos ou vídeos e informe quando ele começou e em qual parte do imóvel está ocorrendo.

Essas informações ajudam nossa equipe a compreender a situação e direcionar o atendimento.

Prevenir é sempre melhor do que esperar o problema aumentar.

A conservação do imóvel é uma responsabilidade compartilhada, respeitando as obrigações legais e contratuais de cada parte. Informação, manutenção preventiva e comunicação rápida protegem o inquilino, o proprietário e o imóvel.